Covid-19 : entre fausse suspension des loyers et coup de pouce fiscal

« Les factures d’eau, de gaz, d’électricité, ainsi que les loyers seront suspendus ». Tels étaient les mots du président de la République lors de son allocution télévisée du 16 mars dernier. S’en suivaient toute une série d’ordonnances prises par le gouvernement pour mettre en œuvre les directives du chef de l’état. Article réalisé par Maître Laurent Philibien, co-fondateur du cabinet Filao avocats dont il dirige le département droit civil et commercial.

Parmi celles-ci, une ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 est venue préciser juridiquement les propos du chef de l’état.

Les loyers pendant le confinement restent dûs

Force est de constater que l’on entend surtout ce que l’on veut entendre. Nombreux sont les entrepreneurs se réjouissant de l’annonce de suspension des loyers pendant le confinement. Ces derniers comprenaient légitimement que pendant la fermeture de leur commerce, aucun loyer ne serait dû.

Les bailleurs ont pu relativiser leur inquiétude avec l’interprétation du gouvernement dans l’ordonnance précitée et son article 4 qui n’a pas instauré une suspension des loyers pendant le confinement.

« L’article 4 de l’ordonnance est plutôt une interdiction pour les bailleurs de sanctionner le locataire pour non-paiement du loyer pendant une période juridiquement protégée. »

Autrement dit, les loyers restent dus mais si le locataire éprouve des difficultés pour régler son loyer dans les temps, il ne pourra pas être sanctionné par le jeu d’une clause résolutoire, d’une clause pénale ou de quelque pénalité.

L’ordonnance n’encourage pas la suspension des loyers

Ce mécanisme rééquilibre les rapports entre bailleurs et preneurs mais n’atteint pas le but fixé par le chef de l’état, à savoir aucune faillite.

En effet, comment imaginer qu’un restaurateur fermé pendant deux mois et demi puisse régler les loyers des deux derniers mois alors qu’il n’a eu aucune entrée d’argent, qu’il a dû avancer les salaires de son personnel en activité partielle, qu’il doit régler ses fournisseurs pour reprendre, etc.

Il était bien évidemment possible pour un bailleur de renoncer aux loyers dû pendant le confinement et il pouvait même en être de son intérêt afin d’éviter de supporter les conséquences d’une procédure collective de son locataire.

Mais il n’y était pas pour autant encouragé car un bailleur qui renonce à des loyers paie tout de même des impôts sur ces loyers.

« D’un point de vue fiscal, un bailleur est imposé sur les loyers perçus mais aussi sur les loyers abandonnés. Double peine. »

Un amendement pour les bailleurs et les locataires

C’est donc de manière pertinente que le député Jean-Noël Barrot a proposé un amendement sur la loi de finance rectificative afin d’inciter les bailleurs à abandonner les loyers entre le 15 avril et le 31 juillet 2021. Cet amendement a été adopté le 22 avril dernier.

Cela implique que le bailleur ne sera pas imposé sur les loyers qu’il a abandonnés et qu’il n’a pas perçus, tout en pouvant continuer à déduire les charges dues (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.) sur la période où les loyers ont été abandonnés.

Une telle mesure est bienvenue, reste qu’elle n’aura pas beaucoup d’intérêt pour les « petits » bailleurs dont le financement de leur investissement est toujours en cours.