L’actualité juridique

La réponse de l’avocat

La suppression du COS est immédiate pour les communes ayant adopté un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il sera supprimé progressivement dans un délai de trois ans pour les communes ayant adopté un Plan d’Occupation des Sols (POS), ces POS étant appelés à disparaître dans un délai de trois ans, à compter de la publication de la loi ALUR. Dès lors, toute demande d’autorisation d’urbanisme (certificat d’urbanisme, déclaration préalable ou demande de permis de construire ou d’aménager) déposée au lendemain de la publication de la loi ALUR au Journal Officiel et portant sur une parcelle visée par un PLU ne peut se référer au COS pour déterminer la surface constructible maximale. En revanche, une même demande d’autorisation d’urbanisme déposée au lendemain de la publication de la loi ALUR au Journal Officiel et portant sur une parcelle visée par un POS doit encore se référer au COS pour déterminer la surface constructible maximale.

Sans être critique, nul besoin d’être un grand spécialiste du Droit de l’urbanisme pour déceler dans cette situation une distorsion de traitement, en fonction de la commune dans laquelle on envisage de faire construire sa maison ! Les communes avec PLU vont être, dans les trois prochaines années, très prisées !

Par ailleurs, le COS freinait considérablement les divisions foncières et les possibilités de densification des tissus pavillonnaires. En effet, PLU et POS pouvaient prévoir qu’en cas de division d’une parcelle en deux, voire plusieurs parcelles datant de moins de dix ans, il ne pouvait être construit sur le ou les terrains détachés de la parcelle principale que dans la limite des droits à construire qui n’ont pas été consommés par la construction existante sur le terrain avant sa division. Le COS était unique pour la parcelle. Ce qui avait été consommé par la construction principale venait en déduction du droit à construire des nouvelles parcelles.

Avec la suppression du COS, ce dispositif de contrôle des divisions de terrains bâtis prévu par l’article L. 123-1-11 du Code de l’urbanisme disparaît. Les PLU et les POS ayant institué un contrôle des divisions des terrains bâtis doivent être modifiés, puisque la loi ALUR est applicable depuis le lendemain de sa publication au Journal Officiel. Si les PLU et POS ne sont pas modifiés, il appartient à l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme d’en écarter systématiquement l’application lors de l’instruction du dossier.

Drôle de situation ! Les zones avec POS se voient imposer un COS pour déterminer la surface constructible, tout en reconnaissant que le COS ne peut pas être utilisé pour déterminer la surface constructible résiduelle après une division de parcelle…