Conseils d’avocat : comment acheter en indivision ?
Le choix de l’indivision apparaît comme une solution simple et avantageuse pour acheter à plusieurs un bien immobilier. Mais sa gestion peut poser des difficultés en cas de désaccord entre les indivisaires. Le point avec Me Christelle Laurent, avocate.
Définition
L’indivision est une situation qui existe lorsque plusieurs personnes sont titulaires de droits concurrents de même nature sur une propriété, à parts égales ou inégales. L’indivision peut être « subie » dans le cas d’une succession ou d’un divorce, mais elle peut également être « choisie », dans le cas d’une acquisition.
La gestion d’un bien indivis
Chaque acquéreur est propriétaire du bien et dispose de droits indivis, selon la proportion stipulée dans le titre de propriété. Les actes graves (comme la vente du bien) requièrent l’unanimité, les mesures moins conséquentes, la majorité des 2/3 des droits indivis, et les actes de conservation (actes matériels ou juridiques destinés à éviter la perte du bien) peuvent être gérés par un indivisaire seul. Les propriétaires sont tenus de régler les dettes de l’indivision, à proportion de leur quote-part. Il est essentiel d’évaluer les risques de mésentente en amont :
un désaccord peut entraîner une situation de blocage et nécessiter l’intervention d’un juge. Autre inconvénient : si l’un des indivisaires a des impayés, le créancier peut provoquer la vente ou le partage du bien indivis pour recouvrer sa dette.
Afin de faciliter la gestion du bien, les coïndivisaires peuvent établir une convention, devant notaire ou avocat, pour organiser le fonctionnement de l’indivision et désigner un mandataire (un des indivisaires ou un tiers) pour les actes de conservation et d’administration.
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La sortie de l’indivision
Un indivisaire peut décider à tout moment de quitter l’indivision, si aucun jugement ni convention d’indivision ne le contraint à rester. Le code civil favorise une sortie d’indivision amiable. À défaut d’accord amiable, la justice intervient. Dans tous les cas, en matière immobilière, l’intervention d’un notaire est obligatoire et le recours à un avocat fortement conseillé. 3 solutions existent pour sortir de l’indivision :
• Vendre le bien indivis
Si tous les indivisaires souhaitent mettre un terme à la situation d’indivision qui les lie, les biens sont vendus et le montant de la vente est réparti entre les indivisaires, en fonction de leur quote-part.
• Vendre ses droits
Lorsque l’un des indivisaires souhaite sortir de l’indivision, il peut vendre ses droits aux autres indivisaires ou à un tiers, sachant que les indivisaires ont un droit de préemption lors d’une telle cession.
• Partager le bien
Le partage du bien indivis comporte deux phases : la liquidation, c’est-à-dire la détermination de la masse partageable et le calcul des droits de chacun sur cette masse, puis le partage proprement dit qui définit « qui sera alloti de quoi ».
À noter que les droits de mutation à titre onéreux se répartissent lors de la vente entre les coïndivisaires. Le droit de partage est fixé à 2,5 %.
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Bio express
Ancien membre du conseil de l’Ordre et ancienne présidente du conseil d’administration de l’École des Avocats de Guadeloupe, Me Christelle Laurent est avocate au Barreau de la Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy. Elle intervient en droit patrimonial de la famille, droit immobilier et droit des sociétés.